Credit CardsEconomics 101Financial LiteracyHome LoansAsk GeriAuto LoanCredit and LoansPersonal LoansEconomicsPersonal Finance

Ask Geri: Bakit Lumaki Yung Bayad ko sa Home Loan Dahil sa Repricing? Aakyat pa ba ang Interest Rate ng mga Home Loan?(8-min read)

Hi Geri,

Katatapos lang ng repricing ng home loan namin. 1-year repricing kasi kinuha namin last year. Pero tumaaas ng higit P1,000 yung buwanang hulog namin ngayon. Bakit ganun? 🙁

-MTR

***

Hi Geri,

Malapit na kami mag-avail ng bank financing para sa condo namin na for turn-over na. Para saan yung repricing? At ano magandang kunin, 1-year repricing o 5-year repricing?

-KBM

Maraming salamat sa inyong mga tanong. Para sa ibang may katanungan rin, maari kayong makipag-ugnayan sa amin sa pamamagitan ng Ask Geri.

Ang madaling sagot ay inflation. Opo, yan pa rin ang isa sa problema ng ating ekonomiya sa ngayon. Let me explain:

INFLATION 101

Sa madaling sabi, ang inflation ay ang gradual na pagtaas ng presyo ng mga bilihin sa ating bansa. Kung may edad ka na, malamang naaubutan mo pa yung panahon na P5 lang o mas mababa pa ang pamasahe sa jeep. At nasa P30+ lang ang gasolina, at P0.50 lang ang isang candy, hindi piso o tatlong piraso – dalawang piso. Sa pagdaan ng panahon, mas kaunti ang nabibili ng pera mo, in a sense, yung P100 mo ngayon, hindi na kasinghalaga at kasingdami ang mabibili ngayon. Bumababa ang purchasing power. Isa rin ito sa dahilan kung bakit dapat ka mag-invest, at hindi lamang mag-ipon. Dahil kung nasa savings account lang ang pera mo, unti-unti itong kakainin ng inflation. Tsk tsk.

Maraming dahilan bakit umaakyat sa pagdaan ng panahon ang presyo ng mga bilihin. Pero ang pinakabasic ay ang supply (nagtitinda) at demand (namimili) na laging nababanggit sa economics.

Kailangang balanse ang supply at demand ng isang produkto para stable ang presyo nito. Ang demand sa bulaklak ay mataas tuwing Valentines at Undas dahil maraming gustong bumili. Pero kung ang supply ay mababa dahil halimbawa binagyo, o sobrang lamig sa Baguio (may frost!) kulang ang supply para matugunan ang demand. Kaya yung mas may pera na traders, bibilhin ng mas mahal ang kaunting supply para lamang makakuha sya, na ititinda rin sa iba. Kung babaratin mo ang supplier aba eh baka wala kang makuha. May animo’y bidding na nagaganap dahil maraming gustong makabili ng kakaunting supply. Ganito rin sa bigas hindi ba? Umakyat ang presyo dahil kakaunti ang supply ng bigas (o baka may nagtago o hoard?) samantalang ang lakas natin kumain ng kanin. Unli pa more.

Speaking of unli, maiplug ko na rin. Malakas rin ang demand ng customers sa unli-crab ng Yumboss Putok Batok branch sa Araneta Cubao na ni-franchise ng aming grupo. Eh minsan kulang ang supply ng supplier dahil hindi naman mabilis palakihin ang mga crabs di ba? Kaya minsan, mas mataas ang presyo ng unli-crabs. Daan kayo ha!

Kabaligtaran naman kung maraming supply pero mahina ang demand, pababa ang presyo. Halos ipamigay ang produkto para lang maubos, kaysa naman mabulok. Medyo pababa ang presyo ng langis ngayon dahil maraming supply at mas mababa ang demand. Sa ngayon.

Sa lumalaking populasyon at ekonomiya gaya ng sa atin, at dahil mahilig tayong gumastos (our economy is consumption driven, not by exports), laging malusog ang demand kaya minsan nahihirapan sumabay ang supply ng mga bagay bagay, kaya nagmamahal ang presyo.

Basahin ang nauna naming article ukol sa inflation upang mas maintindihan ito: Inflation: Passive Expense and How Much Just to Keep Up?

So ayun na nga, may inflation. Ano naman kinalaman ng home loan ko sa inflation?

Advertisements

ANONG BSP RATES?

Dahil nga may inflation, kailangang tugunan at balansehin ang supply at demand sa ating ekonomiya. Ang BSP ay may interest rates (tinatawag na overnight lending rates) na gamit nila upang kontrolin ang daloy ng pera sa mga bangko, na siya namang nagkokontrol sa daloy ng pera sa ating ekonomiya. Sa mga nakaraang buwan, nagtaas ng interest rate ang BSP mula 3% na unti-unting inakyat kada-buwan hanggang sa umabot na ngayon sa 4.75% sa layuning tugunan ang inflation.

Paano?

Kung ikaw ay isang bangko, sabi ni BSP sayo maari kang magtabi ng pera sa BSP na kikita ng 4.75% kada taon, walang risk, magpapautang ka pa rin ba ng home loan sa interest na 6% kada taon? Saan ka maglalagay ng pera, sa sigurado at risk free na 4.75% o dun sa baka hindi ka mabayaran ng nangutang, pero may chance na 6%? Siyempre titimbangin ng mga bangko yan kasi negosyo yan eh. Walang personalan, negosyo lang. Kaya naman, kung gusto pa rin nilang magpautang, baka hindi na 6%. Baka 7%, 8%, o baka pa nga yung iba eh 10%. Kumbaga, dahil mas risky magpa-utang sa publiko, dapat mas malaki ang interest na ipatong kaysa sa surebol na rate na 4.75% na offer ng BSP. Yun yung simplified explanation dyan.

Nagtataas si BSP ng rates para pabagalin ang pagpapautang ng mga bangko. Para umonte yung supply ng pera sa merkado na pwede ipautang, at sa halip ideposito na lang nila sa BSP, 4.75% ang kikitain, walang kahirap-hirap. Yun talaga ang intensyon ng BSP. At natural lang din na ganun ang reaksyon ng mga bangko. Ikaw rin naman siguro, ganun ka mag-isip kung nasa kalagayan ka nila. Mas kaunti ang pautang, mas kaunti ang pera sa merkado, mas kaunti ang business expansion, construction, shopping, bibili ng bagong bahay at lupa at kotse, etc. Mas hihina ang mga negosyo, wala masyadong bagong negosyo, mas kaunti ang may trabaho, mas kaunti ang may pambili, mas kaunti ang demand sa mga bagay-bagay. Domino effect yan eh. Sa pamamagitan nito, layunin ng pababain ang demand para kahit papano maibsan ang inflation.

Pero hanggang dun lang ang kayang gawin ng BSP para bawasan ang demand. Kaya naman nananawagan sila sa gobyerno na tugunan din ang supply side. Meaning, ayusin din ng gobyerno ang pagdating at supply ng mga produkto, kesyo bigas, sili, semento, bakal, harina, langis, gulay, etc. Mas mababang demand, mas maraming supply, mas bababa ang inflation.

Nung maganda ang ekonomiya at lumalago ito, noong hindi problema ang inflation, mga taong 2012 to 2016, mababa ang interest rates ni BSP kaya mababa rin ang interest sa mga bangko. Kasi nga gusto nilang palaguin ang ekonomiya kaya bumabaha ng supply ng pera sa mga gustong umutang at magnegosyo. Mura mangutang noon. Pero ngayon na medyo bumabagal na ang ekonomiya at paakyat ang inflation, aba eh preno daw muna.

Advertisements

REPRICING NG BANGKO

Nabanggit na sa taas na mag-aadjust ng interest rates sa pautang ang mga bangko dahil nagtataas ng rates si BSP dahil sa layuning pabagalin ang inflation. Kaya kung ngayon ka pa lang mangungutang, medyo malabo ka na sigurong makakita ng rates na 5.75% at 6% sa home loan ngayon kumpara nung 2012 – 2016 na bagsak presyo ang pautang.

Ang repricing ay ginagamit ng mga bangko para sa pautang na matagal ang termino, gaya ng home loan na umaabot ng 15-years yung iba pa nga 30-years. Usually, ang repricing ay kada 1-year, 3-years, 5-years, 7-years, yung iba meron ding 10-years. Kung anuman ang napili mong repricing period, eh sa taong iyon iaadjust ang interest rate ng utang mo, depende sa takbo ng ekonomiya at rates ni BSP sa panahong iyon. Kaya naman kung nalalapit na ang repricing mo (gaya ng kay MTR), mas chance na aakyat talaga ang interest rates na sisingilin sayo.

Ang repricing ay gamit ng mga bangko upang protektahan sila sa pagtaas ng rates. Halimbawa, huwag naman sana, naging 10% ang rates ni BSP, pero nakatali ang pera ng bangko na pinautang sayo ng 6% sa loob ng 15 years, aba eh lugi sila nyan. Kaya naman kada repricing eh mag-addjust sila ng rates, depende sa galaw ng rates ni BSP.

Paano kung bumaba naman ang rates, naging 2.5% na lang ang rate ni BSP, bababaan ba nila yung 6% na rate ko? LOL!

Posible naman, pero nasa bangko na iyon kung ganun sila kabait. Walang repricing sa mas maiiksing mga loan gaya ng auto loan (5-yrs) pero malamang yung kukuha pa lang ng auto ngayon mas mataas kaysa dati ang interest, kumabaga sa simula pa lang naka-adjust na. Gayundin sa personal at salary loans. Yung sa credit card, malabo siguro na iakyat pa nila yan sa ngayon kasi mataas na talaga sya dati pa at 42%.

Para naman kay KBM na uutang pa lang ngayon, mahalang iconsider ang magiging direkyon ng rates sa mga susunod na taon. Ang tantya ko, caveat, maaaring may itaas pa ang rates dahil mukhang sa 2019 pa nila nakikitang magiging stable ang inflation. O kung hindi naman tumaas ang rates, medyo malabo ring magbaba ng interest rate si BSP sa lalong madaling panahon. Kaya naman malabo ring bababa ang home loan rates sa ngayon. Kung gayon na more chances na equal or higher ang home loan rates, at low chance na lower ito sa mga susunod na taon, kung kaya mong i-lock na ang interest rates ng pangmatagalan (5 or 7 years), iyon ang gagawin ko. Hindi ko kukunin yung 1-year repricing kasi kadalasan super baba nyan para promo ng mga bangko para sa kanila ka na mag-loan. Tapos after 1 year, sisingilin ka ng malaki kasi hassle lumipat sa iba at may charges pa. LOL. Tip ko yan sa’yo.

Pero kung mangungutang ka ngayon, bukod sa interest rates, mas mainam kung maiksing loan tenor ang kukunin mo para makatipid ka sa interest rate. Yung pinakamaiksing tenor kaya mong bayaran ng walang palya ang amortization, mas maganda. Tapos, kung kaya mo rin, magbayad in advance at mag prepay kung may extra money (lalo ngayon malapit na ang Christmas bonus!). Basahin ang mga sumusunod upang mas maliwanagan sa mga kautangan:

Nawa ay nasagot ko ang mga tanong nyo, MTR at KBM.

Gusto mo bang umasenso pero hindi alam kung saan magsisimula? Masipag ka naman pero parang kapos pa rin? Idownload mo na ang aming ebook na #10Steps to a Richer Life upang matutunan mo ang sikreto sa pag-asenso, at malamang hindi sapat ang sipag bilang soluyson, kundi dapat WISER PINOY = RICHER PINOY. Download na!

Advertisements
Advertisements
Share the richer life:

What's on your mind?

This site uses Akismet to reduce spam. Learn how your comment data is processed.